الزام به تنظیم سند رسمی نکته های بدیع

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که هنوز تفکیک نشده، بدون تقاضای تفکیک آن، قابل استماع نبوده و قرار رد آن صادر خواهد شد. زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در قسمتی از کل عرصه و اعیان ملک مورد معامله درست نبوده و امکان تعارض با حقوق سایر مالکین وجود دارد؛  البته اگر خریدار، قسمتی از ملک را به طور مشاع خریداری کرده باشد، مثلا سه دانگ مشاع از ششدانگ، در این صورت می تواند صدور حکم مشاعی را از دادگاه تقاضا کند. مواد قانونی مورد استناد نیست. در صورتی که تمایل خواهان یا وکیل وی بر ذکر مستند قانونی باشد،  ماده ۱۰،  ماده ۱۸۴، ماده ۲۲۰ و ماده ۳۳۸ قانون مدنی می تواند باشد.

اگر دادگاه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص ملکی که قبلا تفکیک نشده، حکم صادر کند و خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم کند، این حال قابل اجرا نخواهد بود؛ البته خواهان می تواند ضمن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مبیع یا در جریان رسیدگی به آن، دعوای تفکیک را هم مطرح کند. مضافاً اینکه دریافت مفاصا حساب مالیاتی و پایان کار ساختمان از شهرداری نیز برای اجرای حکم با مشکل روبه رو خواهد شد.

معمولاً دادخواستهایی که در خصوص چنین دعاویی مطرح می شوند باید به طرفیت فروشنده ملک مشاعی و سایر مالکین مشاعی که با تفکیک ملک مورد معامله آنها نیز در این دعوا منتفع یا متضرر خواهند شد صورت گیرد. در قسمت خواسته دعوا اینگونه قید می شود: « ۱-صدور حکم بر الزام خوانده (یا خواندگان) به تفکیک مورد معامله {مقوم به… ریال} ۲- الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال مشتمل بر یک دستگاه آپارتمان پلاک ثبتی شماره…  فرعی… از اصلی… بخش… {مقوم به…  ریال}»

دعوای تفکیک از جمله دعاوی غیر مالی است اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی جزوه دعاوی مالی محسوب می شودو خواهان باید هزینه دادرسی را بر مبنای قیمت منطقه ای پرداخت کند (ابطال تمبر هزینه دادرسی)

دادگاه در رسیدگی به این دعاوی، از اداره ثبت استعلام می کند و همچنین استعلام و اخذ نظر کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران را ضروری می داند. قاضی در ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری در رشته شهرسازی و یا امور ثبتی نیز ناگزیر است؛ مضافا اینکه، دادگاه در رسیدگی به این قبیل پرونده ها، می بایست نقشه های شهرداری را مد نظر قرار داده و از آن تبعیت کند.

وکیلسرا؛

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز