توقیف اموال غیر منقول (1)

انواع اموال غیر منقول

۱- املاک ثبت شده؛

۲- املاک در جریان ثبت؛

۳- املاکی که سابقه ثبتی ندارد.

در خصوص املاک ثبت شده و املاک در جریان ثبت، نامه ای با این مضمون به اداره ثبت منعکس می شود که: چنانچه ملک مزبور به نام محکوم علیه یا خوانده به ثبت رسیده، مانع ثبتی نداشته و در بازداشت نباشد توقیف و نتیجه اطلاع داده شود.

* اگر ملک ثبت شده باشد، پاسخ اداره ثبت چنین است: « در دفتر املاک توقیف شد.»

* اگر ملکی در جریان ثبت باشد، پاسخ اداره ثبت چنین است: «در پرونده ثبتی و دفتر املاک بازداشتی بازداشت شد.» علاوه بر این کار، مامور اجرا باید به محل مراجعه کرده و مشخصات ملک را صورت گرفته و توقیف کند.

* در مورد املاکی که سابقه ثبتی ندارد، اگر محکوم علیه تصرفات مالکانه داشته باشد یا حکم دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت داشته باشد، توقیف می شود و در محل، صورتجلسه می‌شود (مواد ۹۹ تا ۱۰۹ قانون اجرای احکام مدنی مصوب۱۳۵۶)

توقیف ملک مشاع

گرچه برخی افراد تصور می‌کنند نمی‌توان ملک مشاع را توقیف کرد، اما باید گفت مانعی برای توقیف مال مشاعی وجود ندارد. همچنین موانعی برای توقیف عواید وجود ندارد. اگر عواید یکساله ملک کافی برای بدهی باشد خود ملک توقیف نمی شود. (رجوع شود به مطلبی تحت عنوان توقیف اموال در سایت وکیلسرا)

ماده ۱۰۲ قانون اجرای احکام مدنی: «در صورتی که عواید یک ساله مال غیر منقول به تشخیص دادگاه برای ادای محکومٌ به و هزینه های اجرائی کافی باشد و محکومٌ علیه حاضر شود که از عواید آن ملک، مبلغ محکومیت پرداخت شود خود ملک توقیف نمی شود و فقط عواید توقیف و مبلغ محکومیت از آن اصول می شود؛ در این صورت، قسمت اجرا مکلف است مراتب را به ثبت محل اعلام کند.»

توقیف مازاد و جایگزین

ماده ۵۴ قانون اجرای احکام مدنی: «اگر مالی که توقیف آن تقاضا شده وثیقه ی دینی بوده یا در مقابل طلب دیگری توقیف شده باشد، قسمت اجرا به درخواست محکومٌ له، توقیف مازاد ارزش مال مزبور را حسب مورد به اداره ثبت یا مرجعی که قبلاً مال را توقیف کرده است اطلاع می‌دهد؛ در این صورت، اگر مال دیگری به تقاضای محکومٌ له توقیف شود که تکافوی طلب او را بنماید از توقیف مازاد رفع اثر خواهد شد. در صورت فک وثیقه یا رفع توقیف اصل مال، توقیف مازاد خود به خود به توقیف اصل مال تبدیل می شود. در این مورد، هرگاه محکوم علیه به عنوان عدم تناسب بهای مال با میزان بدهی معترض باشد، به هزینه ی او، مال ارزیابی شده از مقدار زائد بر بدهی رفع توقیف خواهد شد.»

توقیف مالی که سابقه توقیف دارد به عنوان جایگزین

مثلاً اگر بانک مالی را در رهن گرفته و بدهی محکوم علیه در قبال آن قسطی است و یا تأمین کننده مقدمی (قبل تر) وجود دارد، به طلبکار اجازه داده شده که بدهی شخص اول را بدهد و خودش به عنوان دست اول توقیف قرار گیرد و عملیات اجرایی را نسبت به مال شروع کند.

ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی: «در مورد مالی که وثیقه بوده، یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد، محکوم له می تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت، حسب مورد، در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید. در این صورت، وثیقه و توقیف های سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف می شود.»

ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی: « مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد، موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همانطوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد.» این بدان معناست که در توقیف مال غیر منقول، تا زمان فروش مال، آن مال از ید متصرف خارج نمی شود.

نکته1: مطابق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، «هر گونه نقل و انتقال، اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.» بنابراین، هیچ معامله ای نسبت به مالی که توقیف شده تأثیر ندارد و قانونگذار انتقال آن را بی اثر می داند.

نکته2: رویه قضایی (اکثر دادگاهها) انتقال مال در رهن یا توقیف شده را تحت عنوان انتقال مال غیر یا کلاهبرداری، جرم قلمداد نمی کنند؛ خریدار چنین املاکی، ناچار است دعوای ابطال (اعلام بطلان) قرارداد (مبایعه نامه) و استرداد ثمن (پول) را از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی پیگیری کند که در موارد بسیاری، دسترسی به فروشنده ندارد یا فروشنده بعد از محکومیت، مدعی اعسار می گردد. دادگاهها در پذیرش اعسار چنین محکومانی، با توجه به ماده 7 قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی مصوب 1394، می بایست سختگیری بیشتری نشان دهند و اعسار را به راحتی نپذیرند؛ امری که متأسفانه، سلیقه ای است و کمتر رعایت می شود. (رجوع شود به مهمترین نکته ها در دعوی اعسار)

مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

عضو کانون وکلای دادگستری مرکز